価格高騰が続く国内物件 高い利回りにも陰り

　今年6月8日、不動産投資サイト『楽待』が発表したひとつの調査結果が業界をかけめぐった。最新となる5月の集計によると、全国の投資用一棟マンション(新規物件)の表面利回り(※)が過去最低を更新したというのだ。表面利回り低下の傾向は、一棟マンションに限らず、一棟アパートや区分マンションも同様だという。

　この動きがいま、投資家心理に影響をおよぼしている。ある不動産仲介会社社長はこう指摘する。「利回り低下の背景には、昨今の物件価格の高騰があります。マイナス金利の影響もあり、人気が高い都心部の物件に投資資金が流れ込んだ結果でしょう。一方で、賃料はそこまで急上昇していない。このギャップが利回りを低下させているのです。ここにきて投資家のあいだでは、新たな投資先を求める声が日増しに強まっています」。

　そうしたなか、注目が集まっているのが、高い利回りが期待できるベトナム不動産だという。

※表面利回り: 想定年間収入(税込)÷物件購入価格(税込)×100

富裕・中間層は3倍に拡大 底堅いマンション実需を喚起

　近年の新興国ブーム、さらにはチャイナ・プラスワン戦略を追い風に、力強い成長力を発揮しているベトナム。日本との良好な政治関係もあり、これまでも日本の一部投資家からの熱い視線を引き付けてきた。そこに昨年7月、ひとつの動きがベトナム投資への機運をさらに盛り上げた。外国人の不動産購入を規制してきた土地法の改正だ。

　しかも、需要はさらに増加が見込まれる。ひとり当たりGDPは過去5年で40%を超える急成長。20代以下が全体の半数を占める人口構成比もあって、将来のマンション購買層となりえる中間層・富裕層は着実に拡大している。米国系調査機関の予測によると、2020年にはベトナムの中間層・富裕層は全人口の3分の1にあたる3300万人。現在の3倍近くにまで拡大するとの試算だ。マンションの底堅い実需が育ちつつあり、これが日本からの不動産投資の呼び水となっているのだ。

高水準の供給が続く一方で法運用や為替変動のリスクも

　新興国ブームで過熱したベトナム不動産市場は2011年にバブルが崩壊。市場が一気に冷え込んだ過去がある。だが、その影響はいまや完全に払しょくされた観がある。中間層・富裕層の約半数が集中しているハノイとホーチミンの2大都市ではここ数年、高水準のマンション供給が続いている。

　とくに2020年に同国初の地下鉄1号線の開通を控えているホーチミン市の市況回復ぶりが目を引く。英国系不動産仲介大手・CBREのレポートによると、同市の2015年新築分譲マンション供給戸数は、前年の実に2.2倍にあたる約4万1800戸を記録。平均販売価格は4.4%、高級マンションにいたっては10～15%上昇している。2016年も供給戸数は8%増大するとの見通し。こうした情勢を受け、ベトナム事情に詳しいある日系不動産デベロッパー幹部は、「ベトナム政府が法制度や金融機関による融資体制を整備しようと乗り出しています。ようやく、まともな投資対象としてみることができるようになったといえます」と、ベトナム不動産の魅力を語っている。

　もっとも、海外投資にリスクはつきもの。現在は為替安定化策の結果、通貨は安定しているとはいえ、為替変動リスクはある。外貨持ち出しなど各種規制も残る。前出デベロッパー幹部も、「法律運用でも日本とは異なる事情もある。安易な投資は火傷を負いかねない」と指摘する。

　そこで次から、ベトナム不動産投資を成功させる方法について専門家に聞いてみた。

いま注目が集まるベトナム不動産投資。だが、新興国での不動産投資にはリスクも少なくない。「魅力はあるが、リスクが怖い」と不安が先立つ投資家は多い。そうした声に対し、「ベトナム不動産投資を成功させる条件は、正しい仲介業者選びにつきる」と語るのは不動産開発・仲介会社リバイブル代表の尾形氏だ。同氏に、正しい仲介業者選びのポイントなどについて聞いた。

法運用では不透明な部分も現地人脈でリスクを減らせる

―ベトナム不動産投資を成功させるための条件はなんでしょう。

　それは、正しく仲介業者を選ぶことにつきます。最近は、ベトナム不動産への関心の高まりを受け、弁護士や会計士、コンサルタントが仲介業に乗り出しているケースが増えています。しかし、これらの人々は不動産の専門知識はほとんどありません。わずかな経験で投資家を言葉巧みに誘うことに長けているに過ぎない。

　では不動産会社ならよいかといえば、自らリスクをとって現地市場に入り込み、直接売買を仲介している業者は、非常に少ないのが実情。単に書類上の手続きを代行するだけだったり、現地企業を紹介するだけの業者が大半です。

―仲介業者選びのポイントを教えてください。

　国内であっても、デベロッパーとして自社で不動産を企画開発、販売した経験があるかないかは重要です。日本のように路線価などの公示データがないベトナムでは、市況や需要予測、周囲の開発事情などから、適正な購入価格、転売・貸出価格を算出できるノウハウが必要です。その際、自社開発の実績は大きくものをいうからです。

　当社では国内で年間20棟の収益物件を自社で開発し、投資家に販売してきた実績があります。この経験から、投資物件の見極めには知見があります。この知見を活かし、現地の賃貸・売買取引を独自にデータベース化し、幅広いニーズに対応した物件選びを支援する体制を構築しています。

　さらに、現地の弁護士や税理士などとの現地人脈をもっているかどうかも、仲介業者選びの大事なポイントです。

―それはなぜですか。

　ベトナムは法改正により外国人の不動産購入が解禁されたばかり。じつはいまだに改正法の実際の運用段階で不透明な部分も残されているので、規制当局とのコネクションが重要なのです。

　たとえば、ベトナムには、「レッドブック」(土地使用権証明書)という公的書類があります。この書類の有無が売買価格に影響するケースもあり、当局に発行してもらうのが望ましい。ですが、外国人に発行された例はまだ少なく、今後の方針も不透明なのです。こうした法運用上の不安要素にも対応が必要です。当社では日本の大手弁護士法人の現地事務所と、現地弁護士法人との二重提携により、あらゆる法的リスクに対処できます。

　また、現地税理士法人とも提携し、送金手続きを代行するなど、煩雑な外貨持ち出し規制にも対応しています。

デベロッパーとの提携関係で仲介業者の力を見極めよ

―そのほかに、仲介業者選びのポイントはありますか。

　ベトナムの特殊な不動産市場を理解した、幅広い提携関係をもっていることも重要なポイントです。ベトナムの不動産市場は、最大手のデベロッパーの影響力が飛びぬけて強い特殊な構造となっています。ベトナムで優良物件を手にしたければ、この最大手デベロッパーと取引できなければ難しい。当社は最大手デベロッパーやそれに続く有力デベロッパーとも提携し、「ベトナムで取りあつかえない物件はない」といっていいほどの状況はつくれると自負しています。

―ベトナム不動産投資に関心をもつ経営者にアドバイスをお願いします。

　ベトナムの住宅市場の活況がしばらく続くことは間違いない。日本では手にできないようなインカムゲインも期待できるでしょう。 　ただし、投資である以上、リスクはある。法的リスクのほかにも、空室リスクなどもあります。当社では、日本人駐在員向けの高品質な内装を施し、独自のルートで日本法人へ物件提案することで空室リスク低減に貢献できます。

　このように慎重な仲介業者、物件選びでリスクの多くを回避できます。当社ではこの夏からベトナム物件紹介サイトを整備し、投資家の支援体制をさらに充実させます。ベトナム不動産に関心をもつ方は気軽にご相談ください。