大和財託株式会社　代表取締役CEO　藤原 正明

今回の「コロナ禍」で業績を大幅に落とす経営者が相次ぎ、本業だけの収益構造を不安視する見方が広がっている。資産運用コンサルティングを手がける大和財託代表の藤原氏は、「不測の事態に備えるために、本業以外の収益源と現金を確保することは重要」と話し、その最適な方法が不動産投資だと指摘する。同氏に、その理由と、不動産投資を成功させるためのポイントを聞いた。

※下記は経営者通信55号（2020年10月号）から抜粋し、記事は取材時のものです。

不動産投資は「新規事業」に適している

―今回のコロナ禍で、経営者にはどのような意識が芽生えているでしょう。

　「本業以外の収益源を確保する必要性」を強く認識しています。苦しいながらもなんとか乗り切れている経営者は、本業だけで事業を行うリスクを実感。同じような不測の事態に備えて、本業の落ち込みをカバーできるような方法を模索しているのです。

　くわえて、少子高齢化や人口減少で、日本市場は確実に縮小します。さらに、グローバル化やデジタル化の進展で、企業間競争は激化する。そこで企業は、リスクを分散できる、多角的な収益源の確保が求められるのです。

―新たな収益源の確保は、そう簡単ではないと思います。

　ええ。新規事業の立ち上げには多額の資金が必要で、投下資金を回収するにはある程度の期間がかかります。さらに、成功するかわからない。そうした点を考えると、私は不動産投資、つまり不動産賃貸業こそ、新たな収益源を確保する事業として最適だと考えています。

―それはなぜですか。

　自己資金が足りなくても金融機関からの借り入れで事業化でき、毎月の賃料収入ですぐに収益化できるからです。なにより、立地や物件の選定さえ間違わなければ安定的な収益を得られる。さらに、建物の取得で損益を計上できるようになる「減価償却」を活用できるのも大きなポイントです。建物の構造や築年数によって、年間の減価償却費を最大化でき、そのぶん節税対策につながる。このように安定収益と節税でキャッシュを残すことで、万が一の際にも資金繰りがラクになるのです。

　ほかの資産運用商品、たとえば株や投資信託は、外部環境に影響されるため、景気が悪化した場合は価値が大幅に下がることも。安定性と収益性を両立する不動産投資こそ、経営に組み込むべき事業だと思います。

「選ばれる物件づくり」で、収益の最大化を目指す

―不動産投資を成功させるポイントはなんでしょう。

　立地、建物の種類、規模の3つです。立地は、今後も安定した人口規模で推移するエリア、たとえば関東・関西の都市部の物件を選ぶべきです。建物の種類は、住居系、オフィス系、商業系のなかで、「住む」ことを対象にした住居系だと、今回のコロナで証明されましたが外部環境の変化に影響されにくいため、収益の安定に適しています。規模は、経営を支えるだけの大きな収益を確保できる1棟物件がおススメです。そこで当社では、関東・関西の都市部に絞り、住居系の1棟物件を活用した法人向けサービス『企業未来戦略』を提供しています。

―具体的に教えてください。

　企業のさまざまな問題に対して適切なコンサルティングを実施し、物件提供から運用、そして売却までを当社が一気通貫で行う、中小企業および経営者向けのサービスです。提供する物件の特徴は、自社で設計・施工し中間マージンを抑え、高い利回りを実現する新築1棟物件『Z-MAISON』。中古物件特有の修繕・空室リスクを徹底排除し、当社で再生させた中古1棟リノベーション物件『Z-RENOVE』。節税対策に特化した中古1棟物件『Z-SAVE』など、多様なニーズに応えられる物件となっています。こうした物件は入居者にも支持され、入居率は98%と高水準です。

―不動産投資を成功させたい経営者に、アドバイスをお願いします。

　不動産投資は、経営のあらゆるシーンで活用が可能です。今回紹介した活用法以外にもたとえば、事業承継の場合、収益不動産を有効活用して自社株評価を圧縮すれば、高額の贈与税・相続税を払わずにすみます。企業の永続化を図りたいと考えている経営者の方は、ぜひ一度当社にご相談ください。