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株式会社工事企画 代表 掛川 将

工事全体を管理する視点と適材適所で、品質を上げつつ工費を下げられる

資材高騰や人材不足により、工事単価が上昇を続けている。経営者にとって、設備投資や投資物件による資産運用面においても、できるだけ工費は抑えたいところ。そうしたなか、工事企画代表の掛川氏は「外部環境が良くなくても、品質を上げつつ工費を下げることは可能」と明言する。同社は、工事の発注プロセスで発生するムダを排除し、工費削減を支援する会社だ。同氏に、工費がかさむ業界ならではの要因や、工費削減において押さえておくべきポイントを聞いた。

※下記は経営者通信53号(2020年2月号)から抜粋し、記事は取材時のものです。

知識不足と分断サポートが、工費の不透明感を高める

―資材高騰や人材不足以外に、工費がかさみがちになる理由はなんですか。

 理由はいくつかありますが、その要因のひとつが、施主と施工会社の間に仲介業者が入ることです。本来なら、広い知識をもとに建築計画全体を俯瞰し、どこに予算をかけ、どこは削るかなどをじっくりと検討したうえで、業者選びをするのが理想です。ところが、多くの仲介業者は限られた知識やネットワークをもとに、施主と協議することもなく自社と関係性の強い業者を選定してしまいがちです。その結果、コスト競争力をもたない業者があてがわれることも少なくなく、工費がかさむのです。

 くわえて、使用する資材によってもコストは変動し、施工法の選択によっても工費は変わってきます。そもそも、こうした費用については明確な基準があるワケではなく、価格設定が業者のさじ加減の部分もあり、あいまいになりがち。結果的に、こうしたみえづらい工費の変動要素は、安全策として予算の上乗せでカバーされ、工費はムダにかさむことになるのです。

 そうした要因が積み重なることが、工費の全体像をぼやけさせ、不透明感を高める大きな要因になっていると言えるでしょう。

建設コスト削減のためには“工事発注のプロ”がカギに

―「工費を下げたい」と考える経営者や施主は、どうすればいいですか。

 一般論で言えば、やはりある程度の知識は必要です。たとえば、現場監督の経歴を知っていれば、施工における得意不得意がわかりますから、品質面で不利益を被ることは避けられるでしょう。また、仲介業者任せにせず、専門業者ごとに分離発注すれば、選定が適正になり、コストを抑えられます。周辺環境を周知し、重機の搬入の調整、工法の見直しを行うことでもコストを抑えられます。

 こうしたことを理解していれば、企画段階から工費を抑えることが可能になります。

―しかし、建設領域が本業でない経営者にとっては、ハードルが高いです。

 もっともシンプルな改善策は、専門家に依頼することです。日本ではあまり認知されていませんが、建設業界には“工事発注のプロ”が存在します。工事の全体像を俯瞰し、工事の各プロセスを精査するのです。いわば、建築におけるコンサルタントのような役割でしょうか。

 建設知識が豊富な工事発注のプロは、その知識とノウハウで施主の企画に沿った建築をカタチにし、最適なデザイン・コストで思い描いた工事を実現へ導きます。この建築プロジェクトの管理手法を「コンストラクションマネジメント」と言います。これは、当社が専門的に手がけている取り組みです。

施主と二人三脚で、工費削減を実現する管理手法

―詳細を教えてください。

 建築や設備のプロが、専門知識をベースにマネジメント技術を使い、「スケジュール管理」「コスト管理」「品質管理」「情報管理」などを行います。わかりやすく言うと、施主の側に立って工事のコストダウンや品質改善に取り組む手法のことです。

 たとえば、スケジュール管理ひとつをとっても、業者任せにしていると工期が延び延びになったり、コスト管理においても施主側に明確な基準がなければ、追加発注にも的確な判断ができなくなったりと、時間もコストも膨らみかねません。それらを回避するために、コンストラクションマネージャーが施主と二人三脚で工事全体を管理し、その最適化へと導くのです。

―とは言え、多くの施主や経営者は、昔からなじみの施工会社に直接依頼するケースが多いと思います。

 そのこと自体は、問題ではありません。業者との相性も大切ですし、変えることがリスクになることもあるでしょう。ただ、どうしても「企画内容と予算が合わない」となったときには相談すれば、施主や経営者の考え方は大きく変わると思います。

 たとえば、なじみの施工会社に新築マンションの建築を依頼したとします。その際、コンストラクションマネージャーに見積もりをとってもらうと、億円単位で安い見積もりが出てくるということが起こりえるのです。

 コンストラクションマネジメントでは、そもそも企画の段階からゴールをイメージして、適材適所で業者の選定をしていくので、こうした結果につながるのです。なにかをするとき、つねに情報を共有しながら進めていきますから、プロジェクトに対して得られる納得感が全然違うはずです。

受注リスクを軽減するから、施工会社にもメリットがある

―業界の古い慣習を崩す部分もあり、反発は起こらないのでしょうか。

 むしろ逆です。従来のやり方は、各プロセスで、多くのムダが発生しており、手続きも煩雑になっています。このスキームが広がることで、各プロセスが透明化され、手続きはシンプルになり、業務全体の効率が上がります。

 プロセスでは、施工会社が依頼する専門業者の入れ替えを当社が行うこともありますが、それは専門的な知識による、ち密な積算や適正な施工法を見極めたうえでのこと。あくまでビジネスライクで公平です。結果、純粋に技術力で勝負できる土壌が構築されることになるので、競争が健全になりこそすれ、不利益をもたらすことはありません。

―工事企画ではコンストラクションマネジメントによって、どのように施主の想いを実現していくのでしょう。

 我々は、工費削減ありきでは考えていません。最優先は、施主の立案した企画を適正に進め、その実現へ導くことです。ですから、たとえば意匠設計においてもできる限り齟齬が生まれないよう、しっかりとヒアリングしたうえで施主が求めるデザインを実現できる業者を選定します。管理会社も、施主がどんな立地でどんな目的で利用するのかから逆算し、選定します。だからこそ、工事費は下がっても、品質は下がるどころかむしろ上がるのです。

 日本ではほかにも数社コンストラクションマネジメントで工費を削減する業者が存在しますが、我々にとって、工費削減は副次的要素でしかなく、強みはあくまでも施主の想いを具現化する企画力です。

 ただ、だからといって、施工会社をないがしろにするつもりはありません。むしろ、メリットをもたらすことを強く意識しています。

―どのようなメリットでしょう。

 施工会社にとっては、工事を請け負うにあたり、できるだけリスクが少ないほうがいい。それが事業の安定につながるからです。そこで我々は、施工会社が安心して工事を受注できるよういろいろと工夫しています。

 たとえば、支払い条件に独自の規定をつくっています。簡単に言うと、業界の慣習にとらわれず、施工会社の財務負担を減らす支払いフローとすることで、経営リスクを抑えます。

 発注もある程度方向性が固まってから行うので、成約率で8割以上の水準を保証します。利益率についても平均値最低利益率を必ず確保し、下回るなら受けないようにしています。さらに施主の財務状況を我々で把握し、信頼のおける施工のみを発注します。

―これまでの実績を教えてください。

 中古アパートのリフォーム案件では、大手リフォーム会社の2,900万円の見積もりに対し、我々は1,890万円を算出し、受注しました。しっかりと現地調査を行い、不要な工事は行わず、リノベーションに特化した工務店を選定しつつ、設計士をアテンド。特徴ある建物にコーディネートしました。投資利回りでいうと、最高値の見積もり業者の14.7%に対し、我々は28.4%を実現しています。

 投資用マンションの案件では、二棟建築の予定で当初の想定利回りが5.46%でしたが、我々は計画自体を見直し、一棟建築の半地下化計画を用い、施工費用を減額。設計士もアテンドし、デザイナーズ物件として間取りと家賃の差別化を行い、繁忙期でない時期でも竣工後3ヵ月で満室を達成。利回りも、最終的に6.48%を確保しました。

 これらはあくまで一例ですが、我々はつねに、状況を俯瞰し、その土地や環境に合った建築を企画。最大限の価値を生み出すことを意識しています。

見すえるのは、業界の明るい未来

―最後に、工費を削減したいと考える経営者や施主にアドバイスをお願いします。

 コンストラクションマネジメントは、施主の想いを実現する事業スキームです。企画以前の資料集めの段階からサポートしますので、忙しい経営者の方には時間の節約にもなると思います。

 一方で、その恩恵は、施主だけでなく業界全体に波及するものです。ですから、私としては、この事業スキームがどんどん広がっていくことを期待しています。そうなるためにはあらゆる工事データがクラウドで共有され、施主が個人でもプロジェクトを進められる環境が必要です。その先には、人手不足で停滞する建設業界の明るい未来が待っていると確信しています。

掛川 将(かけがわ まさし)プロフィール

1990年、長野県生まれ。2010年にIT企業に入社し、営業職として勤務。2011年に創業期の建設デベロッパーに入社し、営業と積算関係の仕事にたずさわる。2014年、建設コンサルティング会社に立ち上げから参画。2016年に合同会社工事企画(2019年に株式会社に組織変更)を創業する。自らもコンストラクションマネージャーとして、新築マンションや中古アパートのフルリフォームなど、多数の案件を手がける。工事の最適化と高品質な建築を実現し、そのリピート率は9割を超える。目標は事業拡大ではなく、コンストラクションマネジメントの拡大と業界の透明化。

株式会社工事企画

創業 2016年8月
資本金 500万円
発注支援金額 5億7,440万円(工事件数18件、2018年度)
従業員数 4名
事業内容 CM/PM方式を用いた発注支援、不動産事業構築支援、建物データクラウド管理支援
URL https://kojikikaku.jp/
お問い合わせはコチラ 048-437-7877
(※携帯電話の連絡がスムーズです)
携帯:090-5491-0613
info@kojikikaku.com
工事全体を管理する視点と適材適所で、品質を上げつつ工費を下げられる

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