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スタイルアクト株式会社 代表取締役 沖 有人

タワーマンションを活用して 賢く資産を継承する方法

オーナー経営者が頭を悩ます相続税対策。2015年1月から増税となり、後継者の負担はいっそう大きくなる。それを軽減する新たな一手として注目されているのが“タワーマンション節税”だ。提唱しているのはスタイルアクト代表の沖氏。不動産取引に関する膨大なデータを収集・分析し、それにもとづいた最適な資産形成・資産移転の方法をオーナー経営者や富裕層などにアドバイスしている。資産継承のノウハウを同氏に聞いた。

※下記は経営者通信34号(2015年1月号)から抜粋し、記事は取材時のものです。

税率アップによる負担増も いま対策を立てれば回避可能

―2015年1月から相続税が増税されます。オーナー経営者が資産を後継者へ継承するとき、どれぐらい負担が増えますか。

 今回の改正で、法定相続人の相続額が6億円超の場合の税率が50%から55%に引き上げられます。法定相続人の数や、資産構成、一次相続・二次相続による違いはありますが、資産が多い人ほど負担が増えることは間違いありません。  しかし、いまのうちから計画を立てて対策を進めておけば、納税額を減らすことはできます。相続が発生した段階であわてて節税対策を考えたとしても、やれることは限られてしまいます。早めに手を打っておくことが肝心です。

―どのような対策がありますか。

 節税効果の大きい方法のひとつとして、私は“タワーマンション節税”を提案しています。最近になって建設ラッシュが続いているタワーマンション(20階以上の超高層マンション)を購入。資産を現金から不動産に組み替えて、相続税の評価額を下げるというものです。  相続税額の算出においては、株や現金は時価で評価されます。一方、不動産の場合は、一般的に評価額が時価より低くなるので、その差を活用して節税するのです。  マンションの場合、土地と建物が別々に評価されます。土地の評価額はマンション全体の敷地面積に対する各住戸の専有面積の割合にもとづいて計算されるのが一般的です。ですから、敷地内に多くの住戸をもうけるタワーマンションは、1戸あたりの土地面積が小さくなり、相続税評価が低くなるというわけです。

―沖さんがこの節税方式の提唱者になった経緯を聞かせてください。

 「タワーマンション購入で相続税対策ができる」ことは、以前から一部の税理士の間で話題になっていました。でも、だれも確かなデータにもとづいて話していない。そこで、当社の運営する分譲マンション評価サイト『住まいサ~フィン』の17万人超の会員から集められたデータを調査・分析しました。  すると、タワーマンションを購入して賃貸に出したときの相続評価減は、最大で9割、平均でも約8割になることがわかりました。つまり、1億円の物件なら約2000万円の評価になることが確かめられたのです。

節税効果だけに注目して 物件を選ぶのは危険

―最適なタワーマンションを選ぶコツを教えてください。

 おもなポイントは3点あります。相続税の評価減が大きいこと、売却したときに利益が得られること、家賃収入の利回りが大きいことです。タワーマンションは稀少価値が高いので値下がりしにくく、入居希望者が多い。加えて、“タワーマンション節税”のための購入需要がつねにあるので、売れないリスクは低いのです。  ただし、3つのポイントにはトレードオフの関係があります。たとえば地価が高い場所にある新築マンションは購入価格が割高です。この場合、評価減は大きくなりますが、購入価格に対する家賃収入の利回りも小さい。  相続税対策として不動産をもつわけですから、相続が終わったら売却する可能性が高いといえます。いくら納税額を安くしても、利回りが悪く、さらに購入時より低い値段で売ることになってしまうと、トータルでのキャッシュフローは小さくなってしまう。高値づかみをしないように、物件の適正価格を把握する必要があります。

長期的な計画を立てて キャッシュフローを最大化

―評価減と、売却益や賃料収入のどちらを優先するか、どのように判断したらいいのでしょう。

 たとえば「もうすぐ相続が発生しそうだ」という急を要するケース。この場合、評価減を優先したほうがいいと考えます。逆に、万が一の事態をみすえて長丁場で対策を進めるケースでは、評価減よりも利回りの高さを優先します。長期にわたって収益を確保するべきだからです。  どちらの場合にせよ、地方の物件は避けたほうが賢明です。人口減少の時代、東京だけはヒトの流入が見込めるので入居需要がなくならず、家賃収入を得やすいからです。さらに、東京でも湾岸エリアはおすすめしません。湾岸エリアはタワーマンションの建設ラッシュになっており、それだけ稀少価値が低い。利回りが見込めないうえ、地震や津波による災害リスクを考慮せざるを得ないケースも相対的に多くなります。

―自分が住むのではなく、賃貸に出したほうがよいのですか。

 ええ。居住用よりも賃貸用の不動産のほうが、相続税評価額が低くなるからです。タワーマンションをあくまでも相続税節税のツールとして考え、キャッシュフローが大きくなるスペックの物件を選べばいいわけです。そのことをしっかりと理解し、信頼できる専門家を選べば、内見する必要さえないでしょう。  付言すると、ゲストルームの利用権というメリットを享受できる場合があります。ほとんどのタワーマンションが眺望のよいゲストルームをもうけていて、オーナーが割安で利用できるところも多いのです。地方に住んでいるなら、東京で宿泊するときにホテル代わりになります。

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