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オフィスの経営者インタビュー
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株式会社M’s club(エムズクラブ) 代表取締役 山本 修義

御社のオフィス賃料まだまだ安くなります

数ある経費削減策の中でも、賃料削減にはデメリットというものがない。入居中のオフィス賃料を削減しても、経営への悪影響が一切出ないからだ。しかし、賃料を下げるのは容易ではない。ビルオーナーは百戦錬磨の不動産のプロ。賃料交渉について豊富なノウハウと経験を持っている。そんなビルオーナーを相手に、どうすれば賃料を削減できるのか。今回は経費削減のプロであるM's clubの山本氏に聞いた。

※下記は経営者通信7号(2010年7月号)から抜粋し、記事は取材時のものです。

―御社はオフィス賃料の削減コンサルティングをしています。実際、どれくらい賃料を下げられるのですか。

山本:当社の場合、オフィス賃料の平均削減率は25.6%です。月額賃料が50万円の場合、37.2万円に減額でき、年間で153.6万円のコストが浮く計算になりますね。この不況下で賃料削減コンサル会社は増えていますが、その平均削減率は5~15%。つまり、当社は同業他社の中でトップクラスの削減率を誇っています。

―なぜ御社は高い削減率を実現できるのでしょうか。

山本:プロの力を最大限に活用しているからです。賃料を大幅に削減するためには、プロの力が欠かせません。当社は2分野のプロと提携し、案件ごとにプロジェクトを組んでいます。まず1人目のプロは「不動産鑑定士」。賃料を削減するためには、そもそも適正な賃料を査定する必要があります。そこで当社は不動産鑑定士に依頼し、「オフィスの実勢賃料」の調査レポートを作成してもらっています。つまり、賃料削減の根拠となる客観的データを集めるわけです。ちなみに、「現在の賃料」と「適正な賃料」の間には20~30%の開きがあるケースが多いですね。そして2人目のプロは「弁護士」です。弁護士を代理人に立てれば、劇的に交渉力がアップします。なぜなら、相手の情に訴える"お願い"ではなく、法的根拠に基づいた正当な"権利の主張"をすることができるからです。

―なるほど。具体的にはどのように賃料交渉を進めるのですか。

山本:まずビルオーナーに対して、弁護士から協議を申し入れます。不動産鑑定士の作成した調査レポートをもとに、ビルオーナーに「適正賃料への改定」を依頼するんです。この回答期限は2週間以内に設定します。ちなみに、協議の申し入れは、(注1)事情変更の原則、借地借家法の第32条「借賃増減請求権」が根拠になります。すると、ビルオーナーから賃料改定の回答が来ます。この回答でこちらの適正賃料と同額であれば問題ないのですが、ほとんどの場合は適正賃料と回答金額が一致しません。しかし、ここで妥協する必要はありません。ここからがプロの腕の見せどころです。次に弁護士から最終的な通知書を提出してもらいます。それでも合意に至らない場合、適正賃料の公正な判断を調停に委ねます。そうすれば、どのようなビルオーナーともトラブルにならず、適正賃料にて合意に至ります。当社がコンサルティングした事例で言うと、成功率は100%ですね。

(注1)事情変更の原則:契約を結んだ後、その契約条件をそのまま当事者が履行することが著しく不公平になる事情が生じた場合には、その契約の解除や契約条件の変更ができるという原則のこと。

クライアントがノーリスクで賃料削減に取り組める理由とは

―不動産鑑定士や弁護士の力を借りて、賃料削減を成功させるわけですね。

山本:ええ。このような話を聞くと、強硬なやり方だと感じるかもしれません。しかし、賃料削減の申し入れは法律に基づいた正式な手法なんです。そもそも、実勢賃料よりも高い賃料を是正するのは正当な要求です。経営者が変な遠慮をする必要はないんです。また、ビルオーナーには数多くの不動産のプロが味方に付いています。彼らは不動産や法律に精通しており、賃料交渉の経験も豊富です。そんなプロと互角に交渉をするためには、こちらも不動産鑑定士や弁護士などの協力が必要です。"プロ対プロ"の交渉に持ち込まなければ、大幅な賃料改定は実現できないんです。

―不動産鑑定士や弁護士に依頼すると、高額な料金がかかりそうです。御社にコンサルティングを依頼する場合、手数料はいくらぐらいなのですか。

山本:当社では年間削減額の50%を手数料として頂いています。完全成功報酬制ですので、賃料削減に成功しなければ報酬は一切頂きません。

―つまり、クライアントはノーリスクで賃料削減に取り組めるというわけですね。

山本:その通りです。また、当社は賃料削減以外にもオフィス移転時の「原状回復工事」のコスト減額交渉も手がけています。原状回復工事はビルオーナーの指定する業者を使うのが慣例となっています。また、賃貸借契約書に指定業者が明記されている場合は、指定業者に発注することが法令順守となります。しかし、ビルオーナーの指定業者は工事価格が相場に比べて非常に高いことが多いのです。こで当社のサービスは、原状回復工事の施工条件・復旧項目を明確にし、コストの最適化を目指します。ビルオーナーへ交渉し、合意の上で指定業者に発注し、平均30~50%のコストダウンに成功しています。今後も当社は、オフィス賃料や原状回復工事などクライアント企業の様々なコスト削減をサポートしていきたいと考えています。

山本 修義(やまもと のぶよし)プロフィール

1971年、東京都生まれ。2003年に株式会社ビー・スタイルに入社。2008年に社長室マネジャーとして、全社コストの38%カットを成功させる。2009年より株式会社ハー・ストーリィ管理本部マネジャーを兼任。ビー・スタイルで培ったコスト削減ノウハウを活かし、他企業のコスト削減にも協力し成功を収める。同年、コスト削減コンサルティング業の株式会社M's clubを設立し、代表取締役に就任。

株式会社M's club

設立2009年8月
事業内容賃料の改定調査・査定、資産除去債務・環境債務の公正価値算定および調査、原状回復工事減額交渉、定期建物賃貸借契約の中途解約合意
URLhttp://www.ms-club.co.jp
お問い合わせ電話番号03-3802-3675
お問い合わせメールアドレスinfo@ms-club.co.jp

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