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株式会社パートナーズ 代表取締役 吉村 拓

不動産投資が経営者を守る

2020年の東京オリンピックを間近に控え、活性化する経済情勢。しかし、将来に目を向けると、大増税時代の到来や年金財源の破綻の可能性など、先行き不透明な状況が予想される日本。多くの人が今後の生活不安を感じており、それは、すぐれた手腕をもつ経営者でも同じだろう。しかし、個人資産のそなえがあれば生活は守れるうえに、新たなチャレンジも可能になる。また、資産をもつことで与信力があがり、新規領域を開拓する道がひらける。では、どうやって資産形成するべきか。そのひとつの答えが不動産投資だ。ここでは、不動産投資に詳しいパートナーズのエキスパートたちを取材。経営者のための不動産投資術を指南してもらった。

※下記は経営者通信45号(2017年8月号)から抜粋し、記事は取材時のものです。

安定的な収益を生む不動産は景気動向にかかわらず、人気の高い代表的な投資商品だ。パートナーズは投資用中古ワンルームマンションをメインに年間600件以上の売買成約実績をもつ。同社代表の吉村氏は、「不動産投資は将来の不安を解消し自分自身を守りつつ、万一のときには家族や相続人も守れる安心できる投資手法」と話す。不動産投資を成功させるために必要な視点を、同氏に聞いた。

価格上昇局面でも安定した人気は普遍的

―不動産投資市場の最新状況を教えてください。

 絶好調な市場が続いています。不動産は、以前から人気の高い代表的な投資商品のひとつ。そして、ここにきて東京オリンピック開催を前にした世界からの資金流入、再開発、増える職住近接ニーズ。また、単身世帯の増加にくわえ、高まる増税対策、年金不安、安定した運用先の選定など不動産投資を行うにあたって追い風が吹いています。

 価格は依然として高水準ですが、相談にくる投資家の方からの質問で多いのは、価格が下がったときのこと。実はここがとても重要で、「価格が下がったからといって、家賃が急に下がる」ことはありません。逆もしかりで、価格が上昇局面でも急に家賃が上がることもない(表1参照)。収益面でそのような安定性があるため、価格動向にかかわらず不動産投資は人気が高いのです。

―不動産投資で期待できる効果はなんでしょうか。

 まず、堅調な需要があるからこその安定した資産形成があげられます。また、低金利かつ安定した利回りからくるイールドギャップ(※)が世界水準と比較してもプラスであるという貯蓄性も大きな魅力。そのほか、引退後には私的年金として安定的な家賃を受け取る収入として確保も可能です。万一の場合は団体信用生命保険の活用でローン残高は保険金で相殺可能。家族に家賃収入と資産価値のある不動産を残せます。そして、個人であれば所得税、相続税対策。法人であれば法人税と自社株価の評価減対策にもつながります。

 そもそも、将来の生活や資産への不安がなければ投資をする必要はないと思います。しかし、これからは、年金受取額が少なくなるうえに税金などの負担はさらに上昇する厳しい世の中。自分の生活は自分で守るためにも、「収益を生み出す仕組み」をつくり出すことが大切です。

 そして、昨今とても注目をあつめているのが相続税対策。2015年の税制改正で相続税は増税となりましたが、不動産投資を行うことで大きな節税効果が期待できます。収益不動産は現金とはちがう資産評価方法が用いられるので、現金保有の場合よりも課税対象額が半分近くになるケースがあるからです。相続のことを真剣に考え始める60代以上の人たちの注目が高まっていますね。

※ イールドギャップ:投資利回りと借入金利との差。現在の不動産投資の利回りは、東京23区内を対象にすると新築が3~4%で中古は5~7%がひとつの目安。金融機関が購入資金を金利2%で貸してくれた場合で、投資利回りが5%ならば、借入金利との差である3%がイールドギャップ。イールドギャップがプラスであれば、その分の収益が生まれる

―不動産投資はどのような人が行っていますか。

 年齢層は20代から80代まで幅広く、会社員、公務員、会社経営者・役員などさまざま。経営者では中小規模の企業オーナーが多いですね。

―会社経営者が不動産投資をするメリットはなんでしょう。

 まず、本業に専念できること。不動産投資は高い専門知識が必要で、運用面では細かな作業も数多くあります。ただでさえ忙しい経営者にこの対応はなかなか難しい。しかし、専門家にまかせられる領域でもあります。不動産投資は、運用を得意とする専門の不動産会社への「丸投げ」が可能。運用をプロにまかせることで、経営者は本業に専念できます。

 また、資産をもつことによる与信力アップが、経営者にとっては大きな安心感となるでしょう。「なにか新規事業に着手したい」と考えているケースでは、会社の業績とあわせて経営者個人の与信が高いことは金融機関に好印象を与えます。結果、融資を受けやすくなる可能性が高まります。また、万一事業がうまくいかない状況になっても、次なる挑戦のための担保として活用可能。チャレンジ精神がおうせいな経営者にとって、収益を生む不動産を保有していることは大きな味方です。そして、株式などそのほかの投資商品と異なり、物件購入のための資金を金融機関から借り入れることも可能。大きな自己資金をキャッシュアウトすることなく運用を開始でき、なにかのときのためにその資金をそなえておけることは、経営者にとって大きなメリットとなるはずです。

割安感のある価格が中古のアドバンテージ

―不動産投資を成功させるポイントはなんでしょうか。

 ズバリ「入口」部分の価格が重要。入口とはいわゆる物件の購入です。人気が高く、借り手がすぐにみつかる物件選びは大切。「適正価格」は絶対に忘れてはダメ。良質な物件でも入口の「購入価格」の判断を間違えてしまうと、その後の運用と出口に大きな影響をおよぼします。

 価格だけでみれば、新築よりも中古物件のほうがはるかにアドバンテージがあります(表2参照)。立地や築年数にもよりますが、新築当時価格の6~8割くらいで購入できます。新築も買った次の日には中古。車と同様で中古になるとグッと価格的に魅力ある物件にさま変わりします。結果、投資として検討するのであれば中古に軍配があがる確率は高くなります。同様に家賃も、「新築プレミアム」により当初家賃を高く設定できます。ただ、いったん空室になると中古となり「新築プレミアム」はなくなるため、家賃は下がり利回りは極端に低下。その点、中古は運用を考えるうえですでに相場家賃でのスタートなので、高く安定した利回りが獲得できます。中古特有の「古さ」が気になるときは、リノベーションなどで解消できます。

―入口以外の重要ポイントはありますか。

 物件の運用、そして売却です。われわれも投資家のみなさまから運用をまかされると、どうにかして利回りをあげようと努力します。だからこそ、たとえば費用はかかるがプラスアルファの修繕により入居者がつくと判断した場合、しっかりその旨を伝えさせていただきます。ご理解いただきたいのは、一生懸命な運用担当ほどそのような提案が多いこと。ときには「もういいよ(笑)」と思うことがあるかもしれませんが、「がんばっている証」と、とらえていただけるとうれしいです(笑)。

 そして、われわれの間で「出口」と表現している売却は、不動産投資が成功したかどうかを最終判断する場面。たとえ運用段階で高い利回りでも、最後の出口で損失が出てトータルでマイナスとなればその投資は失敗です。投資家のみなさまの目的は、投資効率を最大化し「利益」をあげることが大前提ですからね。出口を考える際にはいかに高く売却できるかは大きなポイントです。

仕入れの工夫や社員研修を会社判断のひとつの指標に

―信頼できる不動産会社はどのようにして選べばいいでしょうか。

 入口部分の判断は、たとえば「どのように仕入れの工夫をしているか」と聞いてみるのもいいでしょう。経営者であればご理解いただけると思いますが、仕入れは頭を悩ませるべき大切な問題。ここをどう工夫しているかで会社の信頼度がはかれます。また、運用は相応の専門知識がなければうまくいきません。経験がものをいうケースもありますが、前提としての知識は間違いなく必要。運用をまかせられるプロかどうかは、その会社が社員研修にどれだけ力を入れているかが判断基準のひとつです。そして出口の売却をする際には、その会社にどれくらいの情報網があるか。ひとつでも多くの紹介先があれば、物件を高く売却できる可能性が高まります。

―不動産で資産を形成したい投資家にアドバイスをお願いします。

 不動産投資では、信頼できる「パートナー選び」がとても重要。当社には物件売却希望者から直接仕入れるノウハウがあり、月に約500件、年間で6000件近くあつまる物件情報から厳選して仕入れています。また、国家資格の宅地建物取引士はもちろんのこと、賃貸や売買、そして管理など各分野のさらなる専門知識の取得を社員に奨励。出口の実績でいうと、前年度は売却、購入希望者を年間で600件以上成約に導いています。

 なお、経営者であれば、不動産への投資手法のひとつとして、会社が物件を購入し社宅として活用する方法も。その場合の効果は、物件購入にかかった費用の経費計上で法人税を節税できるほか、事業承継時に自社株式の評価を引き下げる効果も生まれます。そしてなにより、社宅としてよい住まいを社員に提供する手厚い福利厚生が、社員満足度を大きく向上させますね。

 不動産投資はさまざまなメリットがある投資商品。また、オーナー経営者ならではの大きなメリットやリスク回避策など、おもしろいこともできます。ぜひ前向きに検討していただきたいです。

不動産投資を行うにあたって重要となるのがパートナー選び。「長いつきあい」を成功させるためには、信頼できる相手と一緒に進むことが必要だ。これから登場するパートナーズのエキスパート3名は、投資家の利益を最大化するために全力をつくす不動産のプロ。各人に、不動産投資を成功に導くパートナーの条件を聞いた。

契約管理と営業の連携で納得感ある資産形成を

―しっかりした資産運用のために、契約管理の視点で意識していることはなんですか。

 営業担当者に、物件のマイナス面も含めて正確な情報を伝えるようにしています。どんなに高額な物件でも、すべて完璧なものは、そう多くありません。既存不適格(※1)があったり、接道状況が悪かったり。また騒音など周辺環境に問題があるケースも。そういったマイナス面をしっかりと営業担当者に伝え、そしてお客さまと情報共有してもらう。それが、お客さまにとって納得感のある資産運用につながります。マイナス部分を正確に伝えれば、改善策の早期立案にもつながります。

※1 既存不適格:建築時には適法だが、その後の法令改正などで現行法に対しては不適格な部分が生じた建築物のこと。そのまま使用しても違法ではないが、増築や建て替えなどの際は法令に適合するよう建築することが求められる

※2 減価償却: 時間の経過とともに落ちる価値の目減り分を必要経費に算入すること

―安心できる不動産会社の特徴はなんでしょう。

 「プロ」がたくさんいることです。そして情報共有がしっかりしている。不動産の仕事をしているのに、宅地建物取引士の資格をもっていない人は結構いるのです。「資格があればいい」というわけではありませんが、最低限もつべきもの。そのうえで当社には、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスターなどさらに専門的な資格を取得しようと意欲的な社員がたくさんいます。

 また不動産投資は、購入、運用、売却の3つのシーンをトータルで考えなければなりません。どうすれば最高のパフォーマンスが出る物件となるかについて、各シーンの担当者が情報共有し、連携して業務にあたる。「一匹狼」が多いと指摘される不動産業界にあって、当社ほど風通しのいい会社はめずらしいと思います。

自身の所有物件という意識で責任をもって運用する

―物件のスムーズな運用のためのポイントはなんでしょうか。

 「われわれ担当者が、物件の魅力をどれだけしっかりと把握しているか」につきます。把握していれば、リーシングを協力してもらう専門会社へ入居者紹介をお願いする場合に、物件の魅力をしっかり伝えられるからです。担当物件を優先的に協力会社に紹介してもらうためにも、専門会社が納得するような魅力を伝えることが重要。近隣のライバル物件との比較や独自のアピールポイントなど、その専門会社が物件紹介時に入居者へ説明しやすいような材料を提供するよう心がけています。

 また、入居者を「選ぶ」意識も必要。「空室をうめるためであれば誰でもいい」というわけではありません。入居後にトラブルとなり、かえって運用に悪影響をおよぼす可能性もあります。入居者選定には、担当者の責任をもった対応が重要です。

―オーナーに対してなにかアドバイスはありますか。

 目先の損得ではなく、長期的な視野をもつことをお願いしたいです。入口、出口にくらべ、運用がいちばん長い局面です。なんでも気軽に相談できる「不動産に圧倒的にくわしい親戚」のような感じで接していただければうれしいです。

複数のパートナーの意見で冷静に判断することが重要

―不動産投資が成功する人の特徴はなんでしょう。

 なんでも相談できるパートナーが複数いることですね。不動産投資は高い専門知識のほか、その人にとっていちばんいいタイミングを見きわめる作業も必要。ひとりのパートナーの意見だけでは、いくら不動産のプロとはいえ間違った提案をする可能性も。「一生懸命だから」といった感情から、その人の提案だけを受け入れる気持ちも理解できます。ただ、不動産投資は大切な資産の運用行為。複数のパートナーに「本当にいい物件か」「本当に必要な物件か」を相談し、冷静に判断することが重要です。

―仕事のうえで心がけていることはありますか。

 オーナー専属のコンサルタントであり続けることを考えています。物件購入は、これから始まる一生涯のつきあいのスタート。購入後は運用が始まり、必要であれば売却へと進みます。また、物件を複数件購入することもあるでしょう。私は昨年、さまざまな相談に対応できるよう、宅建士の資格があることが前提条件の「不動産コンサルティングマスター」の資格を取得しました。目先の利益ではなく「一生涯のつきあい」の視点で、オーナーにとってのベストな選択をプロとして提案し続けるために、今後も自己研磨をしていきます。

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吉村 拓(よしむら たく)プロフィール

1980年、千葉県生まれ。2004年に駒澤大学を卒業後、投資用不動産の開発会社勤務を経て、アメリカ最大手の金融機関へ入行。リスクマネジメントを担当する部門で経験を積んだ後、投資用不動産専門の仲介会社へ入社。現場の最前線でトップセールスとして活躍し、数々のタイトルを獲得。2011年の東日本大震災で被災地へのボランティア活動を体験するなかで同年9月、株式会社パートナーズを設立、代表取締役に就任。なお、株式会社パートナーズの前年度年間成約件数は600物件以上、年間取扱件数は6,000件以上。自社プロパティ部門入居率は98.8%。取り扱いは日本全国主要都市の中古投資用ワンルームマンションがメイン。

株式会社パートナーズ

設立2011年9月
資本金1,000万円
売上高5億2,000万円(2016年6月期)
従業員数40名(2017年4月時点)
事業内容不動産売買・賃貸・仲介・コンサルティング、資産運用コンサルティング、不動産賃貸管理、リノベーション
URLhttp://www.partners-re.co.jp/
お問い合わせ電話番号0800-100-7002(受付時間 10:00~21:00)
お問い合わせメールアドレスinfo@partners-re.co.jp

※このサイトは取材先の企業から提供されているコンテンツを忠実に掲載しております。ユーザーは提供情報の真実性、合法性、安全性、適切性、有用性について弊社(イシン株式会社)は何ら保証しないことをご了承ください。自己の責任において就職、転職、投資、業務提携、受発注などを行ってください。くれぐれも慎重にご判断ください。

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