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デュアルタップインターナショナル セールス&マーケティング チーフ 西嶋 友紀

全ての投資家から信頼されるパートナーとして挑戦をサポート

不動産投資は、その高額さゆえに二の足を踏む人も多い。そのため「安心感」が重要なキーワードとなる。本誌では、昨年7月に東京証券取引所へ上場した投資家向け不動産開発・販売のデュアルタップグループのエキスパートたちに、「安心できる不動産投資のポイント」を聞いた。まずは、大きな売却益をねらえるがリスクも気になる海外不動産投資について、専門家の西嶋氏に話を聞いた。

※下記は経営者通信44号(2017年5月号)から抜粋し、記事は取材時のものです。

国内不動産は賃料収入目的で海外は売却益ねらいで分散を

―国内投資家のあいだで海外不動産投資への関心は高まっていますか。

 着実に高まっていると実感します。爆発的ではありませんが、4年前から当グループが実施している「海外不動産投資セミナー」には、毎回30名ほどの投資家が参加しています。国内の運用である程度成功している投資家が、「次は海外挑戦」と考えるわけです。

―魅力はなんでしょう。

 国内物件よりも、売却益のキャピタルゲインのチャンスが多いことです。現在の国内市場では不動産価格の値上がりがそれほど期待できず、大きなキャピタルゲインは難しい。「いかに安定した賃料収入を得るか」というインカムゲインに重きを置くケースが大半です。ここで投資対象に海外不動産をくわえれば、「国内はインカムゲイン、海外はキャピタルゲイン」と分散投資をはかれる。また、インカムゲインについても、円安時に外貨建ての賃料収入を日本円に換金することで利益が生まれることも魅力です。円高時には日本円に換金したときの収入は減りますが、逆に「安く投資できるチャンス」ととらえて、投資対象を増やす方法も考えられます。値上がりと円安が同時に来たタイミングで売却すれば、大きなキャピタルゲインを得られます。

―「海外」ということで、不安を感じる投資家も多いと思います。

確かにそうでしょう。ただ、それは「信頼できる不動産会社などパートナーが身近にいない」ことからくる不安です。パートナー選びをしっかりすれば、国内での不動産投資と変わらない「安心感」をもって投資できますよ。

―信頼できるパートナー選びのポイントを教えてください。

ことです。海外不動産は未完成販売が多いため、購入してから引き渡しまで2年程度かかることが多い。ですから、その間もしっかりフォローしてくれるかどうかは非常に重要。じつは、「パートナーが購入後のフォローをまったくしてくれない」と嘆きながら、当グループに「代わって物件管理をしてほしい」と依頼してくる投資家もいるんです。また海外では、「結局建物が完成しなかった」というリスクが国内よりも高い。海外でも国内と同じように、しっかりと現地調査したうえで、自信をもって投資家に紹介する不動産会社なら信頼できるでしょう。

 当グループでは、海外現地法人を拠点に投資家への販売後も賃借人探しや入金、税務サポートといった業務を行っています。そのほか、「◯◯からよくわからないチラシが送られてきた」という相談にも対応。単なるプレゼントキャンペーンの案内なのですが、内容が理解できないと不安になる投資家は多いでしょう。小さなことからなんでも相談に対応する体制を構築しています。

―ほかに特徴的なサービスはありますか。

 物件によっては建物管理も手がけています。マレーシアでの建物管理の実績は約4700戸。現地の管理会社を変更して、当グループに管理委託してきた管理組合もあります。「日本企業」ということで、サービス精神の高さを期待してくれているようですね。管理業務の内容は、日本が30年進んでいると感じます。日本式の管理を多く手がけ、良質な建物をどんどん増やしていきたいです。

販売後のフォローが困難なエリアは投資家にすすめない

―ねらい目となる海外エリアはどこでしょうか。

 経済成長率や人口構成ピラミッドなどを考えれば、東南アジアでしょう。当グループでも東南アジアではマレーシアとタイで事業展開しています。同じ東南アジアでも、総合的に「リスクが高い」と判断したエリアで事業化するつもりはありません。要は、「投資家への販売後も、しっかりしたフォローや管理サービスを提供できるかどうか」を基準にしています。当グループでは数ヵ月前にイギリスで事業をスタートさせましたが、その基準をクリアできたからこそのスタートです。

一般の会社員も不動産に投資をするようになり、資産運用において不動産投資がより身近になってきたことは確かだ。しかし、国内の不動産投資の事情に精通するデュアルタップの福島氏は、「不動産であればなんでもいいというわけではない」と警鐘を鳴らす。将来にわたり、安定的に収入を得るためにはどのような視点が必要なのか。同氏にそのポイントを聞いた。

東京圏では投資用物件のニーズがまだまだ拡大基調

―不動産投資を行う人が増えているのはなぜでしょうか。

 「安定した投資商品」と考えられているからでしょう。いま、東京都では毎年約8万人のペースで人口が増え、世帯数も増加。しかも、1世帯あたりの人数は全国平均を大幅に下回っており、単身世帯の比率がどんどん上がっています。そのため、今後もますますワンルームタイプの投資用物件の需要は高まっていくことが見込まれています。

 また、東京エリアにおいて、最寄り駅から徒歩10分圏の土地の価格がゼロになることは考えられないでしょう。経済状況が悪化したからといって「家賃が半分に下がる」という話も考えにくいことです。一方で、株や投資信託といったほかの資産運用商品の場合、価値が大幅に下がることは考えられます。「紙くず同然になった」という話も聞きますからね。いまの時代、国内不動産への投資でキャピタルゲインを期待するのは難しいことですが、今後の「将来性」と「安定性」という観点からすると、不動産投資は魅力的な資産運用商品としてとらえることができます。

 ただ、注意すべきなのは、「なんでもいいわけではない」ということです。ある報道で不動産を「❝富動産❞にできるか、それとも❝負動産❞になってしまうか」と表現していました。言い得て妙ですね。不動産に将来性と安定性があるといっても、それはしっかりと物件を選定したうえでの話です。少子化が進むこれからの日本においては、不動産の「優勝劣敗」がますます進んでいきます。❝富動産❞にするためにも、しっかりとした物件選びが重要になります。

―しっかりとした物件選びのためのポイントを教えてください。

 「立地」がもっとも重要なポイントです。東京都内の主要駅から電車で30分圏内のエリアで、最寄り駅から歩いて5~10分以内。これがひとつの大きな基準となります。当社でも、この基準にこだわった土地の仕入れを行っています。

 不動産投資の視点で立地を考える場合、交通利便性を重視しなければなりません。交通利便性が高ければ、その地域にはさまざまな人が集まります。その地域で働く人、その地域から通勤・通学する人、その地域に遊びにくる人。老若男女問わず、多くの人でにぎわう街となります。そのぶんだけ、「住む」というニーズもより高いエリアとなるのです。

築年数が経過するほど管理で大きな差がでる

―立地がよければそれだけで十分でしょうか。

 いいえ。物件自体のスペックも重要です。浴室乾燥機やWi-Fiがそなわっていれば入居率が高まりますし、十分なセキュリティが確保されているかも大切。住まいを企画するうえでは❝女性目線❞がとても重要になりますので、当社では物件開発責任者を女性が務めています。

 「立地」「物件スペック」がそろったうえで、重要になるのが「パートナー」です。不動産会社のことですね。「賃借人をしっかりとつける」といった賃貸管理体制はどうか、さまざまな相談ごとに対応してくれるかどうか。そして、建物管理をきちんと行っているかも重要になります。

 建物管理とは、いわゆるハード部分のメンテナンスのこと。築15年くらいになるとしっかり管理を行っている物件とそうでない物件とでは、はっきりと差がでてきます。しっかりと建物管理を行っていない物件は外観や設備の劣化が進むため入居者がつかない。もしくは賃料を下げなければならない状況になりえます。利回りにダイレクトに影響します。

管理の状況をチェック 自社管理もひとつの指標

―建物管理をしっかりしているかは、どこで見きわめればよいでしょうか。

 その不動産会社が、これまで販売してきた物件を見て回るのがいいでしょう。築年数が古いものであればあるほど、建物管理に対する取り組み具合がわかります。また、自社管理であるかどうかもひとつの基準となります。自社管理であれば、より責任感をもって建物を管理するからです。自社で販売した物件をしっかり維持することは、それがそのままマンションブランドの維持、ひいてはその会社のイメージアップにつながります。「立地」「物件スペック」、そして「建物管理」。これらの状況をしっかり把握することが、不動産投資を成功させるポイントです。

魅力的な物件開発・販売だけでなく、「安心できる投資環境」を提供してくれる不動産会社こそが、投資家にとって頼もしい存在だ。そうした環境の提供で投資家の支持を集め、昨年7月に株式上場を果たしたデュアルタップグループ。ここではデュアルタップ常務取締役の坂東氏に、「投資家へ安心感を提供する」ためのさまざまな施策を聞いた。

99.8%の賃貸入居率からくる「安心感」が価値になる

―2016年6月期の連結売上高は70億円近くに達し、昨年7月には株式上場も果たしました。業績好調の理由はなんですか。

 「投資家のみなさんに利益を提供すること」を第一に考えているからです。当たり前に聞こえるかもしれませんが、この大命題を実現できなければ、すべてが絵空事になってしまう。そのうえで当グループでは、投資家に❝価値を感じてもらうこと❞を大切にしています。価値の感じ方は人それぞれ。たとえば2000万円の物件に4000万円の価値があると感じる人もいれば、1000万円の価値しかないと思う人もいる。そのなかで「物件価格以上の価値を感じてもらえる」取り組みを、当グループでは大切にしています。

―具体的に教えてください。

 投資家から「デュアルタップグループにまかせれば安心だ」と思ってもらえるサービス・体制を整えることに注力しています。なぜなら、安心感は❝価値❞につながっていくからです。

 その取り組みのひとつが、建物のハード部分のメンテナンスを行う建物管理も手がけていること。東京都内でこれまで供給してきた約1600戸の自社開発マンションの賃貸入居率は、99.8%(※)の高水準。これは、「こだわりの物件企画・開発」と「賃借人を見つけるための強固なネットワーク」だけが理由ではありません。「建物管理を自社で行っていること」も、大きなウエイトを占めると考えています。

※2017年2月末時点

投資家に生涯よりそうためにハードの建物管理に着手

―なぜ建物管理を自社で行うことが高い入居率につながるのでしょう。

 建物の経年劣化を最小限に抑え、長期の資産価値維持のメンテナンスができるからです。ほかの会社にまかせる選択もありますが、投資家に生涯よりそうためにも建物管理は重要。建物管理で無理に利益を出そうとしないことも、投資家本位の建物管理ができる要因です。「投資家に紹介した物件を、責任ある立場でずっとお世話したい」という想い。これが、すべてをまかせてもらえる安心感につながると思います。また、一人ひとりの社員が、担当する投資家によりそい、不安なことがあれば真摯な姿勢で対応する。この姿も、間違いなく安心感につながります。常々社員には「我々のmissionは顧客の利益の最大化である」と伝えています。

海外の不安感をなくし取引量の拡大に寄与

―海外不動産に興味を示す投資家も多いと思います。今後、取引は増えるでしょうか。

 増えるでしょうね。これまでが少な過ぎたともいえます。経営者や士業といった、資産運用への感度の高い人の購入が目立っています。国内よりも魅力的な利回りだと思いながら、「海外」という不安感でなかなか踏み出せない投資家は多いでしょう。当グループでは現地法人を設立し、物件選びはもちろん、賃貸管理をしっかり行い、また建物管理もしています。税制など専門的なサポート体制も万全。安心してまかせてほしいですね。また、海外投資家とのネットワークが拡大していることから、国内物件の売却を検討中の場合、海外投資家へ紹介できるアドバンテージが当グループにはあります。

―上場後、事業に変化はありますか。

 舞い込んでくる物件情報量が格段に増えました。とくに好立地の物件情報が増えています。不動産は「立地」が非常に重要。好立地の情報をいち早く仕入れ安く手に入れることができれば、投資家に喜んでもらえる物件を提供できる。上場はあくまでスタートラインだと思っていますが、上場したことで、投資家に喜んでもらえる機会がさらに増えるだろうと確信しています。

デュアルタップ 常務取締役/デュアルタップインターナショナル 代表取締役 坂東 多美緒(ばんどう たみお)プロフィール

1978年、東京都生まれ。中学を卒業後、単身で渡米する。日本に帰国後、さまざまな仕事を経て、不動産会社の立ち上げに参画。2007年に株式会社デュアルタップに入社。アセットマネジメント事業部のマネージャーなどを経て、2011年、取締役兼アセットマネジメント事業部部長となる。プロパティマネジメント事業部部長、リーシングマネジメント部統括などを歴任後、現在はアセットマネジメント、プロパティマネジメント、リーシングマネジメントを統括する常務取締役と、株式会社デュアルタップインターナショナルの代表取締役を兼任。国内外すべての販売、運用、管理部門の統括責任者として、アジア圏でのグローバル展開を進めている。

デュアルタップインターナショナル セールス&マーケティング チーフ 西嶋 友紀(にしじま ゆき)プロフィール

大分県生まれ。京都外国語大学スペイン語学科卒業後、外資系旅行会社に入社。その後、スペイン商社で輸入・販売業務にたずさわる。2013年に株式会社デュアルタップインターナショナルに入社。投資家に対する海外不動産販売のほか、販売後のサポート業務を手がけている。

デュアルタップ レジデンシャルインヴェストメント事業部 部長代理 福島 剛志(ふくしま たけし)プロフィール

1982年、京都府生まれ。高校を卒業後に上京。ソムリエなどの仕事を経て、飲食店鋪の立ち上げに参画。2011年に株式会社デュアルタップに入社。以後、一貫して個人営業部門に担務。2014年4月よりレジデンシャルインヴェストメント事業部マネージャーに就任。現在、部長代理。

デュアルタップグループ

設立2006年8月
資本金2億512万9,500円(2017年3月末時点)
売上高69億9,600万円(2016年6月期)
従業員数55名
事業内容不動産企画・開発、不動産分譲、賃貸管理、海外不動産コンサルティング事業、建物管理
URLhttp://www.dualtap.co.jp/
お問い合わせ電話番号03-5795-2323(受付時間 平日10:00~19:00)

※このサイトは取材先の企業から提供されているコンテンツを忠実に掲載しております。ユーザーは提供情報の真実性、合法性、安全性、適切性、有用性について弊社(イシン株式会社)は何ら保証しないことをご了承ください。自己の責任において就職、転職、投資、業務提携、受発注などを行ってください。くれぐれも慎重にご判断ください。

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