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株式会社Presi(プレジ) 取締役 兼 開発事業部長 藤島 正樹

バブル期を超える上げ潮を資産運用計画に取り込め

※下記は経営者通信43号(2017年3月号)から抜粋し、記事は取材時のものです。

マイナス金利の導入から1年が経ち、資産家は運用リスクが低く相続税の節税効果が見込める不動産投資に注目している。収益用不動産の大手企業で物件仕入れ業務で活躍し、いまは不動産コンサルティング会社Presi取締役の藤島氏は、「黒字企業の経営者はローンを借りやすい状況だ」と語る。収益用不動産のエキスパートが指南する「失敗しない不動産投資術」。その極意を聞こう。

金融庁がローン借り手の実態を把握する動き

―不動産投資への関心が高まっているそうですね。専門家の立場から最新の状況を教えてください。

 留意してほしい動きとしては、金融庁が現在の不動産融資の過熱感を懸念。金融ローンを借りているオーナーの実態把握に乗り出します。たとえば「ローンで不動産を購入すれば節税になりますよ」と銀行側が勧誘して契約したが、不動産の資産価値がローン残高を上回り、結局、納税額が増えてしまったケースなどを浮かび上がらせるそうです。こうした動きに先立ち、昨年から銀行各行も過熱気味の景況を不安視。融資に慎重な姿勢を見せてきています。

―融資が厳しくなると、いまは不動産投資を手控えたほうがいいのですか。

 いいえ。銀行は企業経営者への融資には積極的です。3期連続黒字でしたらOK。また、たとえば3期のうちで2期しか黒字でない場合でも、当社のつきあいのある銀行ならば金利1・5~3%程度でフルローンを組みます。フルローンを組み、賃貸併用物件として自身もそこに住みながら収入の一部を返済に回すなどして、返済額を減らすスキームも考えられます。経営者の方から当社への問い合わせが増えており、関心が高まっているのを感じています。

大量の仕入れ情報から1%にまで物件を厳選

―収益をあげるには借り手が必要です。どうすればテナントを確保できますか。

 不動産情報に精通した「いいパートナー」を見つけて、任せればよいのです。土地を見て、「そこにどのような建物を建てて、どんなテナントを入れたら、どんな属性のお客さまのニーズがあるのか」、それを瞬時に描けるくらいの目利きの営業がいる会社を不動産投資のパートナーとして選ぶべきです。

―しかし、そんな目利きを探すのは簡単ではありません。

 「たくさんの物件を見ているかどうか」を基準に選ぶことを、私はおすすめします。

 たとえば、当社の強みは他社に負けない不動産の仕入れ能力があることです。なぜそれができるかといえば、当社の営業は1日に30社の仲介業者をまわって情報収集をしているからです。営業が5名いれば、1ヵ月で3000件の訪問。1年間なら3万6000件です。これだけ足しげく通っていると、物件情報は仲介業者さんのほうから教えてくれます。「Presiだから、水面下の情報だけど教えましょう」という業者さんも出てくるのです。

 こんなケースがありました。オーナーが「買い手候補を集めて競わせて高値で売るよりも、内々でビル売却処理を進めたい」と。こういうとき、仲介業者はとても神経をつかいます。情報がもれてしまうと自分の信用を落としてしまうからです。そこで日ごろから信頼を置いている会社だけに話をもっていきます。当社は営業一人ひとりが業者さんと信頼関係を築いているので、このケースでいち早く情報をつかみ、物件を取得しました。ただしこうして多くの情報を集めても、そのなかから私たちがこの1年で仕入れた物件は1%にも満たない。それは物件としての価値を厳選しているからです。

利回りよりも出口戦略にこだわる

―知っておいたほうがいい不動産投資のポイントを教えてください。

 まず、利回りが高すぎる物件には注意してほしいですね。たとえば、「利回り10%」とうたっているのは、そうでもしなければ買い手がつかない物件。東京・千代田区で利回り8%以上が本当に確保できる物件なんてありません。よくあるのは利回り10%の物件を買ったはいいが、利回り12%じゃないと売れないというケース。不動産買い取り業者ですら15%でしか買わないような物件だった場合、この物件の相場は12~15%になりますよね。その物件にとっては“10%”がピークの価格だったのです。つまり売却の際にキャピタルロスが出る可能性が高くなります。では、郊外の利回り13%の物件と、都内の利回り6%の物件だったらどちらがいい物件でしょう。私なら絶対に都内の物件のほうをおすすめします。なぜなら、値落ちリスクが少なく、さらに賃貸需要も見込めるからです。

―ほかにもポイントはありますか。

 利回りよりも大切なものは「出口戦略が描けること」です。そこで重要になるのが、「エリア」と「相場観をつかむこと」。「エリア」にかんしては、物件に合ったニーズの有無がポイントです。学生が多いエリアでファミリータイプのマンション需要はありません。広域でみれば、東京都や福岡市は2035年~2040年頃まで世帯数の増加が見込まれ、土地値が下落する要素は少ない。

 また、「相場観」はJ-REITの運用会社の動きを見ていればつかめます。J-REITが8~10%で物件運用しているのは聞いたことがないですよね。ここからも高利回りが投資として正しいのではなく、「出口」が大事だということがみてとれます。なによりもその物件ひとつひとつで相場は違ってきます。その相場はJ-REITの取引相場を基準にしたり、「いいパートナー」に教えてもらうことで知ることができるのです。

―最後に、個人資産を安定的に運用して本業に専念したい経営者にアドバイスをお願いします。

 「いいパートナー」を見つければ不動産投資は怖いものではありません。健全経営に徹し、志が高い会社であれば、リスクの説明もちゃんとして、顧客の事業発展をサポートするでしょう。

 当社は仕入れから販売、建設、管理、リーシング、リフォームまで一気通貫で対応が可能。徹底的に23区にこだわり物件を仕入れています。不動産投資でわからないことがあれば、どうぞ気軽にご相談ください。

藤島 正樹(ふじしま まさき)プロフィール

1986年、神奈川県生まれ。学校卒業後に建設業に携わり、現場での管理業務の経験を積む。2014年2月、株式会社オープンハウスに入社。その後、株式会社オープンハウス・ディベロップメントに出向。戸建物件の仕入れに携わる。2014年9月、法人事業部に配置転換となり投資用不動産の仕入れ業務に携わり頭角を現す。2015年12月、同社を退職し株式会社Presiの創業に参画。

株式会社Presi(プレジ)

設立 2014年3月
資本金 3,000万円
売上高 17億円(2016年12月期)
従業員数 14名
事業内容 不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産コンサルティング事業
URL http://presi.co.jp/
お問い合わせ電話番号 Presi-X(グループ会社)                      0120-000-557(受付時間 9:00~18:00/土曜祝日も営業)
お問い合わせメールアドレス info@presi.co.jp

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