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株式会社Presi(プレジ) 取締役 兼 開発事業部長 藤島 正樹

バブル期を超える上げ潮を資産運用計画に取り込め

英国のEU離脱やドナルド・トランプ米大統領誕生などで不透明さを増す為替・株式市場。これらによる資産運用はリスクが高くなっている。専門家に運用をゆだねる投資信託であっても、株式などの相場に左右される以上、ローリスクとはいえない。こうした時代、国内の収益用不動産の市場の有望性が改めて注目されている。そこで本誌では「バブル期を超える」という活況の実態を解明し、経営者が資産運用にどう取り込むべきかを探る。

※下記は経営者通信43号(2017年3月号)から抜粋し、記事は取材時のものです。

不動産バブルの発生を日銀は否定

 2016年11月16日、日銀の発表が経済ニュースのヘッドラインを飾った。銀行や信用金庫の不動産業への2016年度上半期(4~9月)新規融資額が、前年同期比14・7%増の7兆706億円に達し、バブル期の1989年上半期(5兆円強)を2年連続で上回ったのだ(図1)。そればかりか、上半期としての過去最高を更新している。

 “バブル超え”の要因としては、日銀が同年2月にマイナス金利政策を導入したことにより金融機関の貸出金利が低下。「そのため不動産業者の借り入れが増加した」という見方が大勢を占める。くわえて、金融緩和政策の実施で長期金利が低下。運用難に陥った資金が債券市場などから不動産市場に流入していることも影響している。

 こうした状況下で、不動産取引件数は増加。たとえば、昨年1~8月までの「マンション・アパート(一棟)」取引件数合計は2万105件。対前年比で12・1%の伸びを記録している。マンション(区分所有)が11万7990件(同4・8%)と取引件数では群を抜き、居住用ばかりではなく収益用不動産としての取引が活発化していることをうかがわせる。また、オフィスの取引は2015年にいったん落ち込んだものの、2016年には復調した(図2)。

 しかし、経営者のなかには「これはバブルではないか」と警戒し、投資に二の足を踏んでしまう人もいるかもしれない。その点、日銀は「いまのところバブルのような状況ではない」とコメント。収益用不動産取引の最前線に立つ、ある仲介会社の経営者も同様の見方をとる。「日銀発表のかなり前から金融業界が、融資額がこれ以上増えることを警戒。『誰にでもおカネを貸す』ことはしなくなっているからです。現在、銀行は年収が3000万円ほどあっても会社員への融資には慎重になってきていますよ」。

 一方で、経営者への融資には積極的だという。「資産が10億円以上あるか、3期連続で黒字を出している企業の経営者なら融資を受けられるでしょう」(仲介会社の経営者)。

節税、相続税対策に不動産投資は効果的

 では、経営者の資産運用手段として不動産投資のメリットは、どういう点にあるのだろうか。それは「相続税対策」に活用できる点だろう。所有不動産を賃貸していれば、固定資産税評価額が下がる。現金として保有しておくよりも建物や土地を所有していたほうが、相続税が安くなるのだ。相続税対策に悩む経営者には知っておいてほしい資産運用手段である。

 編集部では、株式や投資信託、FXなどの金融商品と不動産投資を比較した(図3)。運用利回りは、ほかの金融商品に比較すると不動産投資は決して高くない。初期投資額も高額である。ただし、収益用不動産の購入に際しては銀行から融資を受けることが可能だ。対照的に、銀行系の信託ならば、投資信託のために融資してくれるケースはあるものの、株式やFXに対する銀行融資は厳しい。また、不動産投資は、「インカムゲインでの運用ができる」。収益用不動産を貸すことで家賃収入が入るので、それをもとにローン返済ができるというメリットがある。株式にも「配当」というインカムゲインはあるが、業績に連動して配当するので、業績不振のときなどは株価が値崩れするケースもある。不動産投資のインカムゲインにかんするリスクは、「周辺環境の悪化」「購入後に事故物件となる」が想定される。将来的な「周辺環境の悪化」に見舞われないためには購入前の綿密な調査が必要だろう。

 以上の不動産投資のメリットは「借り手がなかなか見つからない誤った投資をしなければ」という条件をクリアして、はじめて享受できるもの。「高利回りの物件があるから」と業者に言われ、無理して資金調達して不動産を購入しても、借主が現れなければ投資家自身の負担は増大する。先にコメントしてくれた仲介会社の経営者も「借り手を見つけられない不動産投資はしてはいけません。情報収集能力にすぐれた会社に、投資用物件を紹介してもらうのが安心です」と、“情報”の大切さを説く。

カントリーリスクの低さが海外投資家を引き付ける

 最後に日本の投資用不動産市場の見通しについて興味深い調査があるので紹介しよう。

 事業用不動産をあつかう企業として世界350ヵ所以上に拠点を構えるCBREが、日本の投資市場について、調査したものだ。それによれば、2015年と2016年の第2四半期、10億円以上の取引を対象にした海外投資家の取引額が26%から31%に増大。「EU離脱に関する英国民投票の結果を受け、投資家は英国への投資について慎重になるとみられる一方で、日本に対する資金流入は今後増加する可能性が高い」と解説されている。

 現在、日本の不動産市場は海外の投資家から「政治や経済などの環境が急変し、不動産価格が下落するカントリーリスクが少ない」とみられている。

 不動産投資の専門家たちが熱い視線を送る日本市場。その魅力と不動産投資を成功させるポイントについて、次ページで専門家に聞く。

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