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株式会社Blanciel 代表取締役 中出 一誠

収益用不動産の収入は個人の生活に本業の利益は社員と事業に投資せよ

4月の日銀短観によれば現状を「お金を借りやすい」と考える中小企業が増加。こうしたことから、不動産投資に乗り出す中小・ベンチャー企業の経営者の増加も予想される。事実、不動産証券化市場の拡大傾向は現在も続き、そのなかで2008年に創業したBlanciel(ブランシエル)は富裕層の顧客を中心に、不動産投資のコンサルティングで業績を伸ばしている。売上高は昨年比で296%増を達成。同社代表の中出氏に不動産投資の現況と、「優良物件とは何か」について聞いた。

※下記は経営者通信40号(2016年7月号)から抜粋し、記事は取材時のものです。

目的によって異なる収益用不動産の最適物件

―「不動産投資はハイリスク」というイメージをもつ経営者もいます。

 不動産投資は物件の選定を間違えたり、高金利でローンを借りてしまうと、リスクが高まりますが、銀行から有利な条件で低金利ローンを調達できる方々にとっては、日本銀行のマイナス金利により優良物件に投資するチャンスが十分あります。ただし、「収益用不動産を買いたい人」が増加している現在、優良物件は、またたく間に売れていきますので、焦って不良な物件を購入してしまわないように、物件の選別は、いままで以上に厳しくしていかなければいけないでしょう。

―どのようにして優良物件を選別すればいいですか。

 まず、投資の目的をはっきりさせることが大切です。「年金代わりに家賃収入を得たい」「節税したい」など、目的によって選ぶべき最適物件は変わってくるからです。そしてもう1つ、物件を厳選する確かな目をもった信頼できる不動産のプロ(パートナー)と出会うことがとても大切です。不動産投資ファンドなど、プロの業界では、所有と経営の分離が進んでおり、オーナーの立場に立って、資産運用・管理をしてくれるアセットマネジメント(以下、AM)会社という存在が一般的です。今後は個人富裕層の方々においてもAMのニーズは高まってくると思います。

―信頼すべきAM会社を見分けるにはどうしたらいいでしょう。

 不動産のプロであることは当然ですが、重要なのは、お客さまが求めていることをちゃんと汲み取り、お客さまの立場に立って、仕事、家庭、将来像などを考えて、最適な物件を紹介してくれること。また不動産投資のメリット、デメリットをちゃんと説明してくれる会社であれば安心でしょう。

都合のいい話ばかりする 販売業者には注意を

―具体的にはどんなAM会社でしょう。

私が挙げるのは4つのポイントです。

①急がせたり、ムリに物件を売りつけようとしない ②「絶対に間違いない」「空き室保証があるから絶対に大丈夫」などと、都合のいいことを言わず、リスクの説明もちゃんとしてくれる ③周辺の賃料相場などを調査して、現状の利回りが割高でないか適切に提案してくれる ④将来の転売ありきで、スキームを組み立てない。

 たとえば④にかんして、不動産相場は上下するので、ある程度の予想はできても、将来の相場を確約することはとても難しい。リーマン・ショックのときのように希望の金額で売却できない場合も 想定し、保有し続けられるスキームも用意しておくべきです。また、収益用不動産には一般的な重要事項説明以外にも、お客さまに説明した方がよい項目が多々あります。しかしその説明義務 には明確な基準がなく、どこまで物件の説明を丁寧にするかは各々の不動産会社の方針によります。

データだけでは読み取れない 「空室リスク」

―ところで、安定的な賃貸収入を見込める物件とはどういうものですか。

 次の3つの条件を満たしている物件です。

 1つは「銀行の担保評価が高いこと」。1億円の物件に1億円のローンが満額評価で出るようなものなら、それは万が一、不動産投資家の返済が滞り、銀行が不動産を処分する場合でも1億円を回収できると見込んだということ。こういう物件は優良物件です。

 2つめはキャッシュフローがちゃんとプラスになる物件です。「家賃収入-管理費-固定費(清掃費、損害保険料、固定資産税など)-銀行ローン=税引き前利益」を一般的に、キャッシュフローと定義しています。

―3つめの条件を教えてください。

「空室リスクが低いこと」です。じつは最初の2つの条件は、ある程度システマティックに導き出すことができます。たとえば、当社には投資に適した物件を選定できるデータベースの仕組みがあり、常時2000物件近くを登録しています。路線価、土地価格、建物価格、利回り、築年、構造、管理費、修繕費、公租公課、家賃(下落率も加味)、ローン期間などを登録、銀行ごとの金利や期間もくわえて、積算価格や収益還元価格も含め、総合的に投資物件として適格かどうかを判断します。

 ところが、空室リスクだけはこの手法だけでは見誤る。なぜなら、物件ニーズはデータでは測れない定性的な部分もあるからです。当社でも地域の人口動態や需給バランスなど、マクロ的なデータはもちろん調査しますが、地域独特の入居者ニーズがありますので、地元の信頼できる賃貸仲介業者へのヒアリングを必ず行います。この地域は単身者が多く、広さよりも駅から至近な物件 が人気がある。この地域はファミリー層需要が多く、駅から多少離れていても周辺環境や学区などがとても大事になる、などなど。その地域のニーズに合った物件かどうかは、地元の賃貸仲介業者がいちばんよくわかっています。

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