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武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役 大谷 義武

収益物件の活用で 会社と個人のお金を未来に残せ

事業が好調でも、つねに将来に不安を抱える経営者は多い。また、たとえ苦労して利益を出しても高額な課税が待ちかまえている。そこで必要なのが、効果的な資産の運用だ。武蔵コーポレーション代表の大谷氏は、「収益物件こそ経営者の資産運用に適している」と強調する。約10年にわたって収益物件による資産運用のサポートを行ってきた同氏に、独自のノウハウを聞いた。

※下記は経営者通信36号(2015年7月号)から抜粋し、記事は取材時のものです。

株や投資信託より資産運用が行いやすい

―中小・ベンチャー企業の経営者が所得税・相続税の税率アップや環境の変化に備える手段として、収益物件の運用が適している理由を教えてください。

 大きく3つの理由があります。1つ目は、物件購入のための資金を銀行から借り入れることができる点。極端な話、自己資金をいっさい持ち出さなくても取得できるのです。原則的に銀行は株式購入や投資信託を行うための資金を貸してはくれませんから、ココがほかの金融商品と大きく異なるところです。

 2つ目は、利益をある程度コントロールできる点。価格変動がほかの金融商品に比べて穏やかであり、ポイントさえ押さえれば、損失の危険性を最小限にとどめることができます。

 ただし、家賃収入が得られなくなるというリスクは存在します。事件や天災が起こるリスクはコントロールできませんが、少なくともきちんと入居者が入る物件を見極めて取得する必要があるというのが前提ですね。

―3つ目はなんでしょう。

 収益物件を副業として考えた場合、他人にまかせた運用が可能な点です。たとえば副業で飲食店を経営した場合、人件費がかかるうえに膨大な時間がかかります。その点、不動産投資はすべてをアウトソースできます。忙しい経営者は本業に専念できるというわけです。

あまり知られていない 節税ツールとしての効果

―収益物件の運用で、どのような効果が見込めるでしょう。

 これに関しては、およそ4つの効果が見込めます。まずは家賃収入から得られる副収入。そして、毎月の賃料収入から元金を返済していくことで、イザというときに物件を売却した際、手元に残る現金を増やすことが可能。つまり、元金の返済が「貯蓄」としての側面をもつのです。

 さらに、収益物件を取得した際には、団体信用生命保険をかけることができます。一般的には1億円が上限ですが、金融機関によっては3億円までかけることが可能。経営者にもしものことがあってもローンが残らず、家族や会社に収益物件を遺せるのです。

―4つ目はなんですか。

 節税ツールとして活用することができます。具体的には個人税・法人税などの「フローの税金」と、相続税といった「ストックの税金」の2つに対して有効に機能させることができます。じつは、この節税ツールとして有効であるということは世間にあまり知られていないのです。

 そもそも日本は海外と比べて、所得税や相続税などの税負担が大きいという現状があります。今年の1月に個人の所得税の最高税率が50%から55%に、2億円超・3億円以下の相続財産に対する税率が40%から50%に、6億円超の相続財産に対しては50%から55%に引き上げられたのは、まだ記憶に新しい話です。そうしたなかで、キャッシュフローを得つつ、節税効果も期待できる収益物件は非常に有効な資産運用となりえるのです。

キャッシュフローは黒字でも 赤字として計上できる

―どのように運営すれば、節税ツールとなるのでしょう。

 では、フローの税金である、個人税・法人税の節税対策のシミュレーションから説明していきましょう。

 細かい話になりますが、たとえば年間所得が2000万円の経営者が物件価格1億円(土地5000万円、建物5000万円、借り入れ金利2%)を全額借り入れ取得した場合。1000万円の賃料収入から経費200万円と元利金500万円を差し引いて、税引き前のキャッシュフローは年300万円のプラスになったとします。

 しかし、会計上は建物価格5000万円を4年間で減価償却すれば、1年あたりの償却額は250万円です。ちなみに土地は、減価償却ができません。元利金返済のうち元金は経費に計算されないので、賃料収入1000万円から借り入れ金利200万円(1億円×0.02)、経費200万円、償却額1250万円を引くと、損益計算書では650万円のマイナスになります。

―キャッシュフローは黒字でも、会計上は赤字になるのですね。

 そうです。この650万円の赤字を法人はもとより個人でも、ほかの所得と損益通算できるのが大きなメリットなのです。所得2000万円から650万円を損益通算すれば、会計上の黒字額は1350万円に減り、そのぶん所得にかかる税金が安くなるのです。

 この赤字は減価償却できなくなるまでの4年間、継続して計上できます。

―ストックの税金である相続税の対策はどのようにすればいいでしょう。

 所有している資産評価額を下げるツールとして、収益物件を活用すればいいのです。個人で活用すれば相続税の圧縮、法人の場合は自社株の評価減が可能になります。ストックの税金対策は、比較的説明が容易です。

 これは、実際に当社で取り扱った事例ですが、東京都心部にある時価3億円の収益物件の評価額は1億5000万円でした。つまり、3億円の現金を収益物件に換えるだけで、相続財産が1億5000万円減額するのです。借り入れで取得しても効果は同じです。

 収益物件のいいところは、借り入れの返済を賃料で支払える点。借り入れ金が返せなければ、物件は差し押さえられますが、それを賃料で防ぎながら資産を守ることができるのです。

運用に適しているのは 中古の1棟売り物件

―具体的にどういった物件が、中小・ベンチャー企業の経営者に適しているのでしょうか。

 それは、経営者が何を目的として収益物件を運用したいかによって変わってきますね。たとえば、副収入が目的なら利回りの高い地方の築古物件、貯蓄目的なら土地値が高くて賃料が安定している都心物件といった具合です。保険目的であれば、物件選びというよりは、団体信用生命保険を取り扱っている金融機関から融資を受けるのがポイントであり、節税であればフローとストックによっても異なってきます。

 詳細につきましては、不動産会社のアドバイスを受けることをオススメします。

 当社の場合、大きな枠組みとして中古賃貸の1棟アパート・マンションを提案しています。

―それはなぜでしょう。

 入居の確実性、価格、利回りといった点を考慮した結果です。まず新築マンションの場合は利回りが低いうえに、「新築プレミアム」といって初回入居の賃料は相場より高くなります。結果、入居者が退去してしまえば、賃料は一気に下がってしまうのです。

 また、区分マンションでは、規模が小さいうえに利回りも低い。一方、テナントは郊外では空室リスクが高く、都心は利回りが低い。

 収益物件で利益を最大化するために欠かせないのは「純収入が多い」「物件価格が下がらない」の2点。それを満たしているのが、中古賃貸の1棟アパート・マンションなのです。

トータルでサポートしつつ 実績を残している会社を選べ

―不動産会社を選ぶ際の注意点を教えてください。

 販売だけでなく、管理・運用から売却までサポートする会社を選ぶべきです。そうすれば、物件のメンテナンスに不具合が生じてもスムーズに対応を依頼できますし、売却まで支援してもらうことで、利益を確定させやすくなりますから。

 それを裏づける意味でも、販売実績と管理実績、売却実績が多く、入居率が高い会社なら信頼できるでしょう。銀行と取引実績があるのも大きなポイントですね。

 当社は、収益物件を扱う会社が現在ほど多くなかった約10年前から事業を開始。400棟、500億円の1棟アパート・マンションを販売し、管理戸数5000戸、入居率96%以上を維持しています。ですから、気軽に相談してほしいですね。

事業環境のよいときこそ 将来に備えるべき

―永続的な経営をめざしている中小・ベンチャー企業の経営者に資産運用のアドバイスをお願いします。

 事業や景気がずっと好調なら、そもそも資産運用をする必要はないでしょう。しかし、現実はそうではありません。それにくわえて、税金対策もしていかなければならないのです。

 資産運用は、事業環境のいいときに利益を先送りし、不測の事態に備えるもの。未来を見すえて事業を平準化するのに、収益物件は最適なツールです。逆に環境が悪くなり、慌てて収益物件を運用をしようと思ってもすでに手遅れ。銀行が、資金を貸してくれないからです。

 そのため、事業が好調な企業ほどいち早く収益物件の運用を始めたほうがいいでしょう。「いまは忙しいけど、本業はこの先どうなるかわからない」「会社や個人の資産の節税に努めたい」といった経営者のニーズに応えることで、日本を活性化させたいですね。

大谷 義武(おおや よしたけ)プロフィール

1975年、埼玉県生まれ。1999年に東京大学を卒業後、三井不動産株式会社に入社。2005年に同社を退職し、有限会社武蔵コーポレーションを設立。代表取締役に就任する。2007年に株式会社に改組。設立以来、富裕層に対して、収益用不動産を用いた資産形成のサポート事業を展開。400棟、500億円の1棟アパート・マンションを販売し、管理戸数5,000戸、入居率96%以上を維持するなどの実績を残している。既存顧客(個人投資家)のための情報共有・交流の場として「武蔵コーポレーションオーナーズクラブ」を主宰。

武蔵コーポレーション株式会社

設立 2005年12月
資本金 9,800万円
売上高 29億4,400万円(2014年8月期)
従業員数 50名(パート、派遣社員含む)※グループ会社を含む
事業内容 収益用不動産の売買、仲介、賃貸管理
URL http://www.musashi-corporation.com/
お問い合わせ電話番号 048-649-0333(受付時間 9:00~18:00/水・日は定休日)

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